更新日:2019年7月25日 | サービスについて
転勤による自宅マンションのリロケーション管理


リロケーションとは

「住宅のリロケーション」という、空き家の有効活用法をご存じですか?

仕事で転勤や長期の海外赴任をすることになった場合、今住んでいる住宅は留守宅となってしまいますね。その留守宅となる住居を一定の期間だけ賃貸に出すことで家賃収入などのメリットを得るのが、リロケーションです。

リロケーションという言葉は英語の「relocation」からきており、元々の意味は「移転」、「配置転換」となっています。
欧米では転勤することになった場合、住宅は売却するのが一般的です。しかし日本では「家は一生の買い物」、「夢のマイホーム」という言葉があるように、転勤を無事に終えた後は元の我が家に帰りたい、と願う人がとても多いという事情があります。

以前の日本ではこういった事情に応える仕組みや制度がなく、一度マイホームを貸出してしまったら、転勤から帰ってきても入居者に明け渡してもらえないという状況が続いていました。
しかし2000年に「定期借家権」が施行されると、一定期間が経過した後は賃貸契約を終了することができるようになり、期間限定でマイホームを貸出すことが可能になりました。転勤終了で元の地域に戻るのに合わせて、マイホームに住みなおせるようになったのです。

住宅というものは、住む人間がいない空き家状態では、どんどん傷んでいってしまいます。また防犯上の観点でも、人が住んでいた方が安心です。
このような観点でも留守宅を賃貸に出すメリットは大きく、リロケーションは徐々に広まっていくこととなりました。

「定期借家」の導入について

住宅を賃貸契約する場合は、貸主と借主の間で「普通借家契約」を結ぶのが一般的です。賃貸アパート、賃貸マンションだけでなく、一軒家や分譲マンションを恒久的に賃貸に出す場合も同様です。

この普通借家契約においては、契約の期間が終了しても、賃貸契約は自動的に更新されます。これは借主を保護するために設けられている仕組みです。
契約期間が終了しても借主がその後も住み続けたいと希望した場合は、貸主に正当な事由がなければ拒絶することはできません。このため普通借家契約では、期間限定で住居を貸し出すことはとても困難となっています。

しかしこれでは転勤や海外赴任などで一時的に家を貸しに出したい、と思った時に困ってしまいますね。
そこで利用されるのが、「定期借家契約」です。
定期借家の制度では、「契約期間が終了した際は自動的に契約終了となる」のが最大のポイントです。このため「転勤の間だけ家を貸す」という、期間限定での貸出しが可能なのです。

また定期借家のメリットとしては、入居者が見つかりやすいという点も挙げられます。
賃貸アパートなどの普通借家契約では、契約の期間を最低1年から2年に設定している貸主がほとんどです。また期間内に解約をすると、違約金がかかるといったケースもあります。
その点定期借家なら、契約時にあらかじめ契約期間が定められています。
借りる側にも「短い期間だけその地域に引っ越したい」と希望する場合も多く、そういった方達には定期借家契約は魅力的な選択肢となるのです。

分譲マンションの貸し出しによる家賃収入

分譲マンションを購入後に転勤や海外赴任で一時的に空き家となる場合も、やはりリロケーションで空き家を有効活用することが可能です。

まずはマンションを賃貸に出すと、当然家賃収入が得られるようになりますね。仕事での収入だけでなく、家賃による不労所得が増えるというのは資産形成の上でもかなりのメリットです。
更に家賃収入は不動産所得となるため、住宅ローンや固定資産税などは、確定申告の際に必要経費として控除対象とすることができるのです。
所得からの控除額が増えれば、所得税などの税額をぐっと抑えることが可能になります。節税という面からみても、分譲マンションを留守中に貸出すことは大きな意味があると言えます。

また分譲マンションの場合は、一生を通じてずっと住み続けることが前提となっています。このため間取りや設備も暮らしやすさが考慮されており、品質の高いものとなっています。一方で賃貸マンションとして設計された物件は、基本的に一人暮らし用の間取りや設備であることがほとんどです。間取りもワンルームしかなかったり、バスルームも湯船のないシャワールームだけだったりという場合もあります。
このため分譲マンションは賃貸用マンションと比べて、クオリティがずっと高いのが特徴です。したがって分譲マンションを貸し出す際の家賃は、賃貸マンションの家賃よりも高く設定することが可能になります。

このように分譲マンションの貸出しは、高い家賃収入と節税という二重の資産運用ができる点が見逃せないポイントとなっています。

リロケーションの管理は不動産会社へ相談

空き家を貸出すことで家賃収入などの多大なメリットが得られるリロケーションですが、一般の方が自分で賃貸契約等の管理をすると、多くのリスクを抱えてしまいます。

まず定期借家契約は法的な契約ですから、当然専門的な知識が必須です。
契約には公正証書等の書面による契約が必要ですし、「期間が満了したら更新はない」ということも、書面での交付および説明が必要となります。
もしも貸主がこれらの説明を怠ったり不備があったりしたときは、定期借家契約としては無効になってしまい、普通借家契約となってしまうのです。
契約書の作り方などは専門知識が必須ですし、経験のない一般人が自分で契約書を作るのはかなりリスクが高いと言えます。

また貸した後に、相手から何かクレームを付けられる可能性もあります。
貸す前は気がつかなかったような設備の故障が発覚したり、近所の騒音などの周辺環境への不満が出てくることも考えられます。こういったトラブルへの対処も、不動産業者に任せることができれば安心ですね。

このように色々なリスクを避けるためにも、転勤時のリロケーションの賃貸管理は不動産会社へ依頼すると、法的な面でも心理的な面でも安心です。
そして不動産会社を探す際には、リロケーションの賃貸管理に詳しい不動産会社を選ぶとよいでしょう。リロケーションを扱った実績のある不動産会社なら、リロケーションならではの契約方法やトラブルの対処法にも長けています。
また不動産会社の中には、リロケーションをしたいという方に対して、無料相談や査定依頼を行ってくれるところも多くなっています。これらを上手く使えば、リロケーションについての不安点や疑問点を、専門家である不動産会社に聞くこともできますね。
転勤などで留守宅となるマイホームを守るためにも、リロケーションの際には信頼のおける不動産会社へ管理を依頼しましょう。

急な転勤や海外赴任が決まった方へ

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