更新日:2019年3月22日 | コラム
不動産投資のサブリース契約とは?問題事例を知ってトラブル防止


すでに不動産投資を行なっている方やこれから不動産投資をはじめたいと思っている方が、賃貸経営について調べていると「サブリース」という言葉を目にすることがあるのではないでしょうか?

また、最近ではこのサブリース契約をめぐってニュースになったりもしています。

そのため悪いイメージを持たれている方もいらっしゃるかもしれませんが、サブリース契約そのものの仕組みは悪いものではありません。メディアの一方的な情報ではなくしっかりと知識を持って判断をしたいものです。

今回はそんなサブリース契約について見ていきましょう。

サブリース契約とは?

サブリース契約とは、物件オーナーが所有する住宅を不動産会社が借り上げ転貸する「家賃保証制度」のことを言います。

実際に住宅に入居者がいない場合でも、不動産会社が実質の借主として契約しているため一定の家賃がオーナーに保証されるだけでなく、サブリース契約の期間中の経営や管理も不動産会社に任せられるためオーナー側の手間が省けるという側面もあるのが特徴的です。

サブリース契約のメリットとデメリット

一般的にサブリース契約を締結することで得られる代表的なメリットやデメリットは以下のとおりです。

プロに賃貸経営を任せられるという「安心感」は、反面デメリットとなることも踏まえておきましょう。

メリット

  • 空室や滞納リスクがない
  • 一定の家賃が入ってくる
  • 入居者(転貸者)対応などの管理業務を任せられる

デメリット

  • 収益性が落ちる
  • 入居者審査を自ら行えない
  • 解約リスクやサブリース会社の倒産リスク

大手のサブリース問題事例

2012年頃からは主に以下の3点でサブリースについて問題が取り上げられました。

  • 30年超といった長期サブリース契約
  • 一方的な契約解除
  • 強引な保証家賃の大幅減額あるいは未払い

訴訟に発展している事例もありますが、「住宅系サブリース」と言われるような、土地を仕入れてアパートなどの建設を持ち掛け、その建設を請け負う業者が典型的な問題として世間を騒がせています。

長期のサブリース契約(家賃保証)と借入額

では、なぜ30年などといった長期の家賃保証をするのでしょうか?

それは家賃保証をすることによって、住宅系サブリース業者は不動産の売買と建設工事が受注できる可能性が上がるためといえるでしょう。

そもそもの受注金額に家賃保証金額が乗っていることさえあります。金融業界でも「タコ足食い」モデルといわれるような仕組みです。

まず、国の政策や市場動向の変化があるにも関わらず、長期の家賃保証というメリットを全面に打ち出した契約がされていたこともひとつの問題です。どんな資産運用のプロフェッショナルであろうとも「絶対安全」ということはありません。

また、「全額借り入れでも問題ない」として、銀行機関までを取り込み限度額を超えた融資を行なったことによる運用リスクの増加が、家賃保証分の収入が入らなくなってしまった物件オーナーを苦しめることになったのです。

トラブル防止のための注意点

冒頭でも述べたように、サブリース契約の仕組み自体は悪いものではありません。

世間一般で問題になっているのは住宅系サブリースといわれるものですが、マンション一室などの所有者であってもサブリース契約についてトラブル防止ための注意点を知っておきましょう。

サブリースの仕組みや契約内容を理解する

家賃保証の見直しはどのタイミングで行われるか、契約解除の条件はどのようなものになっているかなど、良い点だけでなく出口をしっかりと見据えた上で契約をすることが大切です。

国や地域の人口といった市場動向を理解する

日本は2008年をピークに人口減に転じています。東京都への転入数はいまだ上昇を続けているとはいえ、仮にこの先もシェアハウス問題のように異常な住宅供給が行われれば、需要とのバランスが崩れます。サブリースを組もうとしている物件のニーズはどうか、賃料相場はどうかなど市場調査を行なうことが大切です。

無理のない資金計画にする

サブリース契約はあくまでも「安心」を買うものです。仮にこのサブリース契約がなかった場合でも、自身の資金計画に無理は生じないのか、リスクを許容できる資金計画が大切です。

消費者庁からの注意喚起

消費者庁からの注意喚起も公表されています。
下記のURLも参考にしてみてください。

https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/
(「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! | 消費者庁」)

まとめ

サブリース契約を組むことで空室リスクや入居者対応を気にする必要がありません。その反面、収益の面ではどうしても自己管理よりも劣ることは否めません。

しっかりと不動産会社に相談することで、資産運用を行なっていきましょう。

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MODERN TIMES編集部

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