グランリビオ芝大門は再開発に囲まれる芝大門エリアで13年ぶりに建設される新築マンション

アクセス

グランリビオ芝大門は徒歩10分圏内に3駅あり、6路線の利用が可能なアクセス良好な立地です。都営浅草線・大江戸線「大門」駅まで徒歩3分、都営三田線「御成門」駅まで徒歩4分、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅まで徒歩7分です。

大門駅から新橋駅まで1分、御成門駅から大手町駅まで5分、浜松町駅から東京駅まで4分、品川駅まで5分と主要駅までのアクセスもスムーズです。

また空港までのアクセスもよく、東京モノレール羽田空港線「モノレール浜松町」駅から「羽田空港第3ターミナル」駅まで13分、「羽田空港第2ターミナル」駅まで18分と20分以内で移動出来るため、出張やお出かけの際もストレスがありません。

エリア

グランリビオ芝大門が位置するエリアは、グランリビオ芝大門を中心に1.5Km圏内に15以上の開発プロジェクトが計画されており、将来性の高さがうかがえます。（2020年10月24日現在の情報です。）

1. 新橋駅西口・東口地区再開発
2. アーバンネット内幸町ビル
3. 新橋田村町地区再開発
4. 虎ノ門駅前地区再開発・東京虎ノ門グローバルスクエア
5. 虎ノ門ヒルズビジネスタワー
6. （仮称）虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー
7. （仮称）虎ノ門ヒルズ　ステーションタワー
8. 虎ノ門一丁目・二丁目地区再開発
9. 虎ノ門二丁目地区　業務棟
10. 虎の門病院整備事業
11. 赤坂二丁目プロジェクト
12. ホテルオークラ東京　本館建替計画
13. （仮称）気象庁虎ノ門庁舎・港区立教育センター
14. 東京ワールドゲート「神谷町トラストタワー」
15. 虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
16. 三田小山町西地区再開発
17. 浜松町二丁目地区再開発
18. 世界貿易センタービルディング本館・南館
19. 芝浦一丁目計画
20. イトーピア浜離宮建替計画
21. 東京ポートシティ竹芝
22. WATERS takeshiba

東京都が力を入れて再開発を行っている虎ノ門エリアには東京ワールドゲート（14）が2020年秋に開業。日本初上陸で最上級グレードホテル「EDITION」ブランドの「東京エディション虎ノ門」の他、貸しオフィス「トラストシティカンファレンス」や、イタリアンレストランなどの飲食店があります。

浜松町駅の目の前には世界貿易センタービルディング本館・南館（18）が建設予定で、事務所や店舗が入居する他、バスターミナルの整備やJRとモノレールの駅を改築し、より利便性の高い区域に変貌します。

海側の竹芝エリアでも注目の再開発プロジェクトが進行中です。東京ポートシティ竹芝（21）は2020年9月に開業しました。オフィスタワーとレジデンスタワーとで構成され、オフィスタワーにはソフトバンクグループの本社の入居が決定するなど話題となりました。また、WATERS takeshiba（22）が2020年6月から順次開業しており、同年8月にはアトレ竹芝も開業しました。

その他にも多数のビジネスオフィスや病院、公的機関の建設・開発が予定されており、さらに賑わいが増すことが予想されます。

そんな中にあるグランリビオ芝大門は、資産価値の維持・向上に期待ができる新築マンションと言えるでしょう。

購入を検討する上でのポイント「借地権」とは

借地とは、地主の所有する土地に借主が建物を建てることを言います。その場合の権利形態を借地権と言います。

グランリビオ芝大門は分譲後の権利形態が普通借地権であるという点が気になるという方が多いと思います。借地権にも複数種類があり、それぞれをよく理解した上で検討を進める必要があります。

結論から言うと、グランリビオ芝大門は普通借地権なので、多くの方が気にされる立ち退かなければいいけないという可能性は低いと言えます。

借地権には旧法借地権と新法借地権の2種類がある

借地権には旧法借地権と新法借地権があり、以下の違いがあります。新法借地権も契約更新のあり・なしでさらに2種類に分けられます。

旧法借地権は借主の権利が強く、地主は土地の返還を求めることが原則できずに契約が更新されます。

一方で、新法借地権は契約が更新されずに期間満了には立ち退かなくてはならない定期借地権と、期間満了後も継続的に契約更新が行われる普通借地権があります。

注意すべきは新法借地権の中でも期間満了で立ち退かなくてはならない定期借地権であり、グランリビオ芝大門は普通借地権です。契約期間の満期を迎えても借主が希望すれば契約が更新されます。地主は土地の返還を求めることが原則できません。

よって、借地権と聞くと「契約期間が満了すれば更地になるのでそれまでに立ち退かなくてはならない」とイメージされる方が多いですが、グランリビオ芝大門はそれには該当しません。

普通借地権のメリット

• 立地が良い
• 価格が割安
• 固定資産税、都市計画税や登録免許税がかからない

前述した通り、グランリビオ芝大門は立地がとても良いです。このエリアで所有権ではありえない価格で新築マンションを購入できるというメリットがあります。そもそも、新築マンションが建つのが13年ぶりというエリアです。土地を手放す地主は少なく、所有権ではまず新築のマンションは実現しないと言っても過言ではありません。

普通借地権のデメリット

• 金融機関の選択肢が少なくなる
• 地代がかかる
• 売買によって所有権の移転が生じる際、譲渡承諾料を支払う必要がある
• 数十年スパンでの契約更新の際、更新料を支払う必要がある

土地の権利を地主が持っているということは、金融機関からしてみれば建物の価値しかないマンションで、「担保評価」が低いのが一般的です。金融機関はローンの返済ができなくなったときに、その物件を差し押さえます。差し押さえた物件を競売にかけた際に売りにくいと困るので、取り扱い可能な金融機関が限られるのです。

借地権のマンションは、所有権のマンションよりも余計に経費がかかってきます。グランリビオ芝大門の場合は、前述した通り、地代として月額17,300円〜34,410円、更新料積立金として月額1,940円〜3,860円がかかります。売却する際には譲渡承諾料もかかってきます。一方でメリットに記載した通り、固定資産税・都市計画税・登録免許税がかからないので、全体的には差し引きゼロに近い状態になります。

このように、普通借地権の新築マンションを購入する際にはメリットとデメリットを整理して検討する必要があります。

普通借地権の新築マンションは、住宅ローンが通らないわけではなく、販売価格も安いので各種経費を加味しても割安であることが一般的です。

以上の理由から、グランリビオ芝大門は都心の好立地エリアでのマンションをお探しの方にとって、選択肢に入れても損はない新築マンションであることが分かります。

外観

（画像提供：日鉄興和不動産）

グランリビオ芝大門は、現在・過去・未来を意識してデザインされています。日本古来の美意識をモダンなデザインで表現。黒を基調としたシックな色合いで、高級感溢れるスタイリッシュなデザインです。各居住区のバルコニーはガラス張りになっており、未来を感じさせます。

エントランス・ロビー

（画像提供：日鉄興和不動産）

エントランスの植栽が四季の移ろいを感じさせます。エントランスホールはこの土地の歴史を表現するような和のテイストを取り入れつつ、現代的で高級感のあるデザインで、異なる素材を組み合わせることにより、より凛とした空間に仕上げています。数々の賞を受賞し評価の高いSKM設計計画事務所がデザインを担当しました。

共有設備

屋上テラス

グランリビオ芝大門には、分譲住戸にお住まいの方限定で利用できる屋上テラスがあります。屋上テラスから西側を見ると東京のシンボル・東京タワーが堂々とそびえ立つ姿を眺めることができます。夜は華やかなアーバンビューを一望でき、静かな環境でアーバンビューが望めるのはちょっとした贅沢です。

建物設備

エレベーター

エレベーターは2基で、目的の階のみ停止するのでセキュリティ的に安心です。総戸数113戸に対して2基なので、十分な印象を受けます。9階以上の分譲住戸と8階以下の賃貸住戸でエレベーターが別れているので、通勤通学時間帯などの待ち時間などは気にする必要はなさそうです。

内廊下

共用廊下は内廊下になっているので、外部から部屋を出入りする様子を覗かれる心配はなく、プライバシーが守れて安心です。また、ホテルライクなカーペット仕様にすることで、足音などの騒音も軽減されます。

郵便受け・宅配ボックス

郵便受けと宅配ボックスは1階に設置されます。

駐車場・駐輪場

駐車場と駐輪場も1階になっており、屋内で入庫と出庫が可能です。

駐車場は身障者用平置き1台、機械式20台の計21台で、月額38,000円〜55,000円となっています。
駐輪場は2台ラック式です。下段スライド式70台、上段ラック式45台の計115台で、月額300円～500円となっています。
バイク置場は平置で4台です。月額3,000円です。

間取り

グランリビオ芝大門の間取りを紹介します。各部屋にトランクルームとウォークインクローゼットが付いており、この立地でこの余裕ある間取りは貴重です。

2LDK＋WIC+TR（F1 type）

3LDK+WIC+SIC+TR（G type）

3LDK+WIC+TR（K type）

部屋の設備

グランリビオ芝大門の各居住部屋には、快適に過ごせるような設備が備わっていますので、いくつかご紹介します。

＜防犯系＞

• ディンプルキー
• 防犯カメラ

＜バス＞

• 人工大理石製浴槽・壁面

＜キッチン＞

• ディスポーザー
• 浄水器

＜その他＞

• 床暖房
• リビング天井カセット型エアコン
• トランクルーム
• ウォークインクローゼット

設備は部屋ごとに異なるので、事前に確認が必要です。

モデルルーム

実際にグランリビオ芝大門のモデルルームを取材させていただきました。15階南西向き角住戸の3LDK+WIC+TR（K type）を模した部屋になっています。

内廊下・トランクルーム

内廊下にはシックなデザインのカーペットが敷かれており、足音などの騒音が軽減されます。約1帖弱のトランクルームにはゴルフバッグを収納してもまだ余裕があります。

玄関

玄関扉を入ると左右には下足入れがあります。ホールまで段差のないフラットなタイプの玄関です。正面には格子の装飾が施されており、どこか和の雰囲気を醸し出しています。ホールを右手に進むとリビング・ダイニング・キッチン、左手へと進むと洋室へと続きます。

リビング・ダイニング・キッチン

約15.1帖のリビング・ダイニングです。2,650mmの折り上げ天井がさらに空間を広く演出しています。東京タワービューが投影され、実際に近い眺望が再現されています。写真左手に進むと洋室、右手はキッチンへと続きます。

約5.4帖のキッチンです。三ツ口のガスコンロ、浄水一体型水栓、ディスポーザー、ビルトイン食洗機が設置されています。

コンロはリンナイの人気のBEIZで、85cmの高さのキッチンは大理石調の天板は大理石調になっており、とても高級感のあるつくりになっています。

洋室

リビング・ダイニング左手に隣接する約4.7帖の洋室です。スライドドアを開けることで、リビング・ダイニングと一体の空間にできます。

上の写真は左が約4.5帖の洋室で、写真には写っていませんが窓の反対面にクローゼットがあります。右が約7.1帖の洋室です。左手のドアはホールへ、右手のドアはウォークインクローゼットへと続きます。

約2.4帖のウォークインクローゼットです。固定のハンガーラックと棚が設置されており、たくさんの衣装などを収納できます。

バルコニー

バルコニーにはリビング・ダイニングと約7.1帖の洋室から出られます。モデルルームなので眺望はありません。ワイドスパンの間取りならではの幅の広いバルコニーです。

トイレ・洗面脱衣所・バスルーム

タンクレスタイプのトイレに手洗い台と収納があります。洗面脱衣所の三面鏡の裏は収納になっています。

バスルームのサイズは1620で、広々としていますので、ゆっくりとリラックスして疲れを癒せます。

周辺施設

グランリビオ芝大門の周辺施設をご紹介します。

教育機関

港区立芝公園保育園

グランリビオ芝大門から約800m、徒歩9分のところにある認可保育園です。生後57日から就学前までのお子様を預けられます。土の校庭があり、子供たちがのびのびと生活できる環境です。

• 所在地：〒105-0011 東京都港区芝公園2丁目7−3
• 電話番号：03−3438−0435

港区立芝公園保育園の詳細ページはこちら

みなと幼稚園

グランリビオ芝大門から約1.1km、徒歩13分のところにある西應寺が運営している幼稚園です。四季折々の樹木が植えられた広い土の校庭や本格的な畑などで子どもたちがにぎやかに過ごしています。

• 所在地：〒105-0014　東京都港区芝2-25-6
• 電話番号：03-3451-5495

みなと幼稚園の公式サイトはこちら

港区立御成門小学校

グランリビオ芝大門から約600m、徒歩8分のところにある通学区の小学校です。平成3〜7年の間に5校の小学校と統廃合して誕生した小学校です。人工芝の校庭や屋上プールなど、子どもたちが元気いっぱいに過ごせる施設が整っています。

• 所在地：〒105-0011 東京都港区芝公園3丁目2−4
• 電話番号：03−3431−2766

港区立御成門小学校の公式サイトはこちら

港区立御成門中学校

グランリビオ芝大門から約550m、徒歩7分のところにある通学区の中学校です。
昭和44年に創立された御成門中学校は、生徒が主体性を持たせるという教育方針のもとITを活用した授業が盛んに行われています。

• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋3丁目25番30号
• 電話番号：03-3436-3551

港区立御成門中学校の公式サイトはこちら

医療機関

芝診療所

グランリビオ芝大門から約400m、徒歩5分のところにある内科系の診療所です。診察科目は一般内科や呼吸器内科などがあり、訪問診療なども行っています。

• 所在地：〒105-0004 東京都港区新橋6丁目19−21
• 電話番号：03−3432−8701

芝診療所の公式サイトはこちら

東京慈恵会医科大学附属病院

グランリビオ芝大門から約800m、徒歩11分のところにある大学附属病院です。多岐にわたる診察科目があり、身体に不調が出た場合はとても心強い存在です。

• 所在地：〒105-0003 東京都港区西新橋3丁目19−18
• 電話番号：03−3433−1111

東京慈恵会医科大学附属病院の公式サイトはこちら

商業施設

マルエツプチ 浜松町二丁目店

グランリビオ芝大門から約750m、徒歩10分のところにあるスーパーで、営業時間は8:00〜23:00までです。豊富な品ぞろえのスーパーで、多くの人が利用しています。

• 所在地：〒105-0013 東京都港区浜松町2丁目9−6 浜松町エムプレスビル
• 電話番号：03−3432−5500

マルエツプチ 浜松町二丁目店の詳細ページはこちら

まいばすけっと新橋5丁目店

グランリビオ芝大門から約550m、徒歩7分のところにあるスーパーです。営業時間は7:00〜23:00までで、品揃えも豊富で低価格のプライベートブランド商品も取り扱っています。

• 所在地：〒105-0004 東京都港区新橋5丁目15−5 交通ビル
• 電話番号：03−6402−4547

まいばすけっと新橋5丁目店の詳細ページはこちら

セブンイレブン芝公園1丁目店

グランリビオ芝大門から約170m、徒歩2分のところにある24時間営業のコンビニです。すぐ道路を挟んで目の前にあるため、ちょっとしたお買い物に便利です。
所在地　〒105-0011 東京都港区芝公園1丁目7−6
電話番号　03−3434−1280

ウォーターズ竹芝

グランリビオ芝大門から約1.5km、徒歩15分のところにある複合商業施設です。レストランなどの飲食店やショップがある「アトレ竹芝」や劇団四季の専用劇場「春」「秋」、ホテル「メズム東京」や船着場があり、多くの人で賑わっています。

• 所在地：〒105-0022 東京都港区海岸1丁目10−30

ウォーターズ竹芝の公式サイトはこちら

公共施設

芝公園

グランリビオ芝大門から約650m、徒歩9分のところにある公園です。日本で最も古い公園の一つで、季節によって楽しめる樹木が多数植えられており、いつでも自然を堪能することができます。

• 所在地：〒105-0011 東京都港区芝公園4丁目10−17
• 電話番号：03−3431−4359

芝公園の公式サイトはこちら

港区役所

グランリビオ芝大門から約250m、徒歩3分のところにある区役所です。諸手続きを行うことができ、港区民の暮らしのサポートをしてくれます。

• 所在地：〒105-8511 東京都港区芝公園1丁目5−25
• 電話番号：03-3578-2111

港区役所の公式サイトはこちら

芝大神宮

グランリビオ芝大門から約140m、徒歩1分のところにある神社です。平安時代から続く古い歴史のある神社で、縁結びや商い運に強いと言われています。

• 所在地：〒105-0012 東京都港区芝大門1丁目12−7
• 電話番号：03−3431−4802

まとめ

再開発エリアに囲まれ、交通利便性も高いグランリビオ芝大門は、今後の価格維持率に期待のできる資産価値の高い新築マンションと言えます。普通借地権であり、譲渡承諾料が必要なため短期での売却には適しません。

しかし、ある程度長期で住み、家族が増えるなどのライフステージの変化によっては将来的に賃貸として貸し出すことも視野に入れているご家庭には、ぜひ一度ご検討いただきたい物件です。